房地产开发过程中工程成本的控制与管理

    随着国家对房地产行业宏观调控政策的逐步落实,房地产开发市场竞争的局面将更加激烈,如何求生存、谋发展是摆在每一个房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境下，除了开发适销对路能适应市场需求的产品外，其重要的一个方面就是房地产企业产品的价格，如何最大限度地降低工程建设成本，提高企业的投资收益呢？有效的控制、合理的确定工程造价是降低工程成本的关键。本人认为可以从以下几个方面开展工作。 

    一、合理的设计是有效控制工程造价的前提 

    项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1%--2%，但影响到工程造价达到75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此要有效控制工程成本，就要着重抓好工程设计这个阶段管理。 

    1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。如：神华大厦6#楼基坑支护工程,设计方案一：基坑边坡为锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护,造价为170万元；设计方案二：水泥喷粉桩止水围幕基坑支护,造价为70万元。根据基坑地质报告说明本基坑地下水位低且土质干涸,开挖土方后对四周建筑物影响不大，故采用喷粉桩止水围幕能保证基坑施工且工程造价低，因此选择方案二进行施工，这样节省工程费用约100万元。 

    2、开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地控制投资。 

    3、加强图纸会审。在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取得最好的效果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作，以求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦,以及造成的经济损失与不必要的浪费。 

    二、工程招投标是有效控制工程造价的核心 

    工程的招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制择优选定对方，促进工程成本有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。如：荆州市时代广场改造项目中的室内、外装饰工程、中央空调、消防报警、电气照明等工程，通过招投标市场竞争方式选择中标单位，中标单位的报价比标底价平均下降约15%左右，公司的投资成本也大为降低。工程招投标主要有以下内容。 

    1、工程勘测、设计（包括方案设计）招投标 

    2、工程施工（包括专业工程施工）招投标 

    3、大型设备和主要材料的采购与供应招投标 

    三、工程合同管理是有效控制工程造价的法律保障 

    合同一旦签订，就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要健全合同管理的组织形式、内容和制度，造价管理人员要积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的取定方法与调整条件；不可预见费用包干的内容等都要详细写明并约定好。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制工程造价。建设工程合同管理的主要内容有以下。 

    1、工程监理合同的管理 

    2、工程勘测、设计合同的管理 

    3、工程承包合同的管理 

    4、设备和材料购置合同的管理 

    四、施工管理是有效控制工程造价的重要环节 

    施工阶段是把设计蓝图变成具有使用价值的实体过程，也是实现工程造价有效控制，合理确定工程造价提供原始依据的过程。为此要努力做好以下几方面工作。一是严格办理设计变更，建立工程签证管理制度，要明确工程项目部、造价管理等相关部门，有关人员的分工与职责，确保工程签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。办理签证要及时,不能拖延,对签证的内容描述要求客观、准确，隐蔽签证要以图纸为依据，并注明隐蔽的部位，项目完成的质量状况，对重大的设计变更，应事先做出预算并进行经济技术分析比较后上报公司领导审批方可实施。二是严格审查承包商的索赔要求，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应于驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的现象应于坚决制止。三是造价管理人员应及时深入工地现场，随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容的为应于驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的现象应于坚决制止。三是造价管理人员应及时深入工地现场，随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。 

    五、竣工结算是有效控制工程造价的关键 

    竣工结算是反映工程项目实际造价的重要性文件，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容： 

    1、审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢、拉的项目。 

    2、审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更应满足做增减预算的要求。 

    3、审查签证手续是否符合程序与规定，凡设计变更应有项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字，重要的设计变更还应有设计单位有关人员签字方能生效。 

    4、审查签证的内容是否准确，设计变更内容与原工程预算是否重复列项，即设计变更的费用包括在合同造价中。是否有不属于签证范畴的内容列入签证参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。 

    5、坚持实行工程价款结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司投资费用支出。 

    六、“以人为本”培养和造就高素质造价管理人才是有效控制工程造价之根本工程造价管理涉及建设项目管理多个环节和专业，如：项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作，他们工作中的任何失误，都会给企业造成难以弥补的损失，从这个意义上看，企业之间的竞争归根结底是人才的竞争。因此，企业必须长期树立“尊重知识、尊重人才”的观念，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之的效的的人才激励约束机制。为此，尽快做好以下几方面的工作。 

    1、健立与完善企业的工程造价管理组织机构和工程造价管理工作的规章与制度。 

    2、吸收一批具有责任心强、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。 

    3、加快培训工程造价管理人员，努力提高其业务技能与管理水平，以适应房地产开发企业未来的发展需求。 

    总之，建设工程造价管理工作是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理和控制。要彻底改变过去分段管理，造成项目投资失控的现状，强化对工程造价的投资估算、工程概（预）算、承包合同价、竣工结算的“一体化”管理，要实行目标责任制，各负其责。通过对工程造价的事前的预测与分析、事中的检查与监督、事后的控制与管理，努力把建设项目的投资控制在公司的期望值范围通过这一系列举措，才能有效的降低建设工程成本，合理的确定建设工程造价，才能提高房地产开发企业的投资效益，壮大企业竞争实力,最终在激烈的房地产市场竞争中立于不败之地。