“中国未来可能会出现近50座‘鬼城’”，其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。
“鬼城”是如何建成的
据榜单负责人称，“鬼城”、“空城”的判定标准即城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。按照这一指标体系，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。
这个标准的理论依据来自中国住建部的占用地标准，即每一平方公里建成区容纳一万人口。
举例说，一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，这个城市容纳的城区人口应该为100万人，而如果目前该城区仅有50万人，对外来人口的吸引力又不强，短时间内难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”、“空城”。
为何会出现如此之多的鬼城呢?独立经济学家杜猛在接受记者采访时表示，因为我们国家财税制度的不合理以及对于地方GDP的考核制度，大家都对开疆拓土、制造新城感兴趣。他解释到，新城建设严重依赖土地财政，GDP导向催生“造城”热情，为了建设新城，不少地方不惜承担债务，地方利益和以GDP为导向的发展思路是“造城”的重要动机;借新城建设推动土地升值，地方政府获得高额土地出让金;大规模的基础设施建设带动投资，拉动GDP增长，也是漂亮的政绩。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。调查发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市一共规划建设55个新城新区，有一个省会城市甚至要新建13个新城区。
在杜猛看来，过度开发、过度投资、过度透支、规模过大，这才有可能出现鬼城，特别是在人口红利逐渐消失，人口规划不大的城市，更容易出现鬼城。
国土资源部2013年的一项调查显示，全国391个城市的新区规划人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。
“中国的‘鬼城’具有中国特色”，中企资本联盟副秘书长柏文喜在接受记者采访时表示，中国“鬼城”是中国特有的地方政府发展冲动下，投资驱动增长的发展模式造成的政绩化、阶段性产物。大多数是规划超前、建设超前造成的，而产业进驻和人口导入需要较长的时间。部分人口外流、缺乏产业支撑又不宜居的城市，这种超前发展可能要付出较大的代价，有可能沦为无人居住和就业的真正的“鬼城”。
杜猛说，过度超前开发造成的一个严重后果就是，资金全部被用到新城开发建设，实体经济资金短缺甚至土崩瓦解，导致社会创新能力滞后。
英国城市经济学家KJ巴顿指出，城市是一个坐落在有限空间地区内的各种经济市场，包括住房、劳动力、土地、运输等等相互交织在一起的网络系统。
杜猛说，人口的聚集是一个自然过程。在中国，众多新城区以行政主导的方式建立起来，确实是一种违背自然规律的产物。而我国的“鬼城”多处在内陆地区某些规模较小的城市，除土地、房屋之外鲜有“经济”，只有华丽的“城”，却没有相互交织、超越家庭之上的社会联系和交易行为，形成了现在有城无市、有人无气的冷清局面。
“鬼城主要责任在于政府”
国家发改委城市和小城镇改革发展中心今年4月的调查显示，90%的中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。
柏文喜表示，中国“鬼城”更多的是发展超前的产物，现存的“鬼城”大多是超前建设形成，而且建成的房地产物业基本上都已经销售出去却无人居住和使用，变为等待赚取买卖差价的投资品。
对于新区建设产生鬼城，杜猛认为，有三方面原因，首先是地方政府对政绩工程的过于重视，大量建设开发区，建设城市新区，却没有考虑城市规划和城市消化能力;其次是以建设拉动经济发展的国情，导致一些区域房地产和建设被过度投资;第三是中国投资品过少，居民对房地产的过度关注和购买，导致个人拥有多套房产。
面对可能出现的大量“鬼城”、“空城”，国土部门开始控“鬼”。国土资源部近期下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。国土部规划司司长董祚继向媒体表示，目前城市新区扩张问题比较严重，“今后我们将严控城市新区用地，能不批就不批”。
柏文喜说，中国的“鬼城”是中国经济高速增长阶段的产物。一个经济体处于高增长阶段时资产被赋予更多的前景溢价，成为虚幻的投资浮盈，而这一浮盈的财富效应吸引更多的投资进入，这就是中国房地产业之前“黄金十年”的景象和之后仍将存在较长时间的状态。房地产的投资价值导致过量的土地出让和大量的房产入市，最终成为投资品而不是用于居住，造成了中国特有的“鬼城”现象。
“鬼城主要责任在于政府”有专家认为，城镇化随着改革开放30年一直在进行中，但最近10年地方政府主导了城镇化，导致一些新城、新区在没有考虑市场需求的情况下被规划出来。地方出于政绩和GDP的考虑导致重复性建设，各种CBD和产业园不断涌现，而当地的市场需求有限，由此造成了一些空城、鬼城。政府在城镇化中因为权力过大，即使是好心，也可能办了坏事。
“鬼城式”发展难持续
对于“鬼城”，未来应该如何解决?柏文喜认为应从三方面破解，首先解决政绩观和发展观的问题，不再以经济发展、城市建设为政绩考核的核心，以社会和经济的和谐发展和人的全面发展为追求目标，改变经济增长方式，在经济中速增长的新常态下，降低投资驱动、提升消费驱动，提高经济增长的内涵和质量，以此来摆脱经济发展对于房地产的过度依赖，进而解决城市建设过度超前发展的问题。
其次，以市场化的深入推进来进行产业导入和人口导入，盘活和消化已经形成的“鬼城式”的城市建设与开发存量问题。
最后，拓宽投资渠道，让中小型民间投资拥有更多的投资选择，降低民间投资对房地产的过度投资和依赖，让房地产在很大程度上回归居住和使用这一本质功能，从而减少“鬼城”现象的发生。
杜猛表示，最重要的是引入民间资本参与到已建成的新城中，使新城的工商业获得自然复苏，用市场去调节。规划上也要进行控制，避免类似的空城进一步出现。同时，对造成空城、鬼城的责任人要予以问责。
中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅认为，遏制不理性的新城建设，首先要有透明的决策机制和监督机制，让土地资源的开发受到监督。其次，要改变官员提拔时以GDP为主要考核目标的问题，政府的绩效应成为考核的核心。此外，要提高官员的执政能力，特别是选择、监控和管理项目的能力。“新城需不需要建，建多大?建的标准要多高?都要经过充分、细致的调研论证。”
